Enter your keyword

Adó

Harmóniában a pénzügyekkel

Ingatlan értékesítésből származó személyi jövedelemadó

Személyi jövedelemadó, mely ingatlan eladása esetén keletkezik, amely többlet jövedelem a vásárláshoz képest. A vételi ár, ill. ingatlanra fordított költségek és eladási ár közötti különbségből kerül kiszámításra az adó alap. A költségek mellett, fontos tényező az idő, vagyis mennyi ideje van az eladó birtokában az ingatlan.

A fizetendő adó, az adóalapra vetített, mértéke jelenleg 15 %.

Adó alapot csökkentő tételek

  • megszerzésre fordított összeg – vételár,
  • megszerzéssel kapcsolatos, kiadások (például megfizetett illeték, ügyvédi díj, ingatlanközvetítő díja – ezen tételek akkor vehetőek figyelembe, ha számlával alátámaszthatóak,
  • különböző beruházások költségei – az ingatlan forgalmi értékét növelő ráfordítások, például a gépészeti munkálatok, tetőcsere, stb., de az általános, az ingatlan állag megóvására fordított kiadások, például festés, karbantartási munkálatok, stb., nem lehetnek adóalapot csökkentő tényezők,
  • eladással kapcsolatban felmerült költségek – például a hirdetések díja, közvetítő költsége, stb.
  • az ingatlan megszerzésétől számított, eltelt idő

A korábban költségként elszámolt kiadásokat nem lehet elszámolni adóalapot csökkentő tényezőként, tehát egy költséget egyszer használhatunk fel.

Lakóingatlanok

Az adóalap, mely a bevétel és kiadások különbözeteként létrejön, a törvényben meghatározott feltételekkel és mértékben tovább csökkenthető. A csökkentés lehetőségét az értékesített ingatlan, vagyoni értékű jog jellegétől függően határozta meg a törvény.

Az ingatlan nyilvántartás szerint lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott, vagy ilyenként feltüntetésre váró építmény és a hozzá tartozó földrészlet, a lakáshoz tartozó földhasználati jog, valamint a lakáshoz, lakóházhoz tartozó vagyoni értékű jog (haszonélvezeti jog) átruházása esetén az adóalap, a szerzéstől számított eltelt idő függvényében az alábbiak szerint csökkenthető.

Adóalap fizetendő mértéke %-ban

Megszerzés éve                                              100%
Megszerzést követő 1. év                              100%
Megszerzést követő 2. év                               90%
Megszerzést követő 3. év                               60%
Megszerzést követő 4. év                               30%
Megszerzést követő 5. év                                 0%

Amennyiben például 20 000 000 Ft-ért vásárolunk egy ingatlant, amelyért szerzési illetékként és ügyvédi eljárási díjként kifizettünk 500 000 Ft-ot, továbbá 1 000 000 Ft értékű számlával igazolható beruházást végeztünk, majd 4 év múlva (0. év figyelembevételével) eladjuk 25 000 000 Ft-ért, az adó mértéke az alábbiak szerint alakul:

25 000 000 Ft – 20 000 000 Ft – 500 000 Ft – 1 000 000 Ft = 3 500 000 Ft
3 500 000 Ft x 0,3 = 1 050 000 Ft
1 050 000 Ft x 0,15 = 157 500 Ft
Tehát a fizetendő adó 157 500 Ft

Nem lakóingatlanokra vonatkozó szabály

A nem lakóingatlanok értékesítéséből származó adó fizetési kötelezettség, a korábbi szabályok szerint történik.

A megszerzést követő első 5 évben az adóalap nem csökkenthető, vagyis a megszerzés, ráfordítások és eladási ár közötti különbség képzi az adóalapot. Az adóalap a 6. évtől kezdődően évenként 10 %-kal csökkenthető, amelyet minden további év, további 10 %-os mértékben követ. Ennek alapján, a 15. évet meghaladóan az adófizetési kötelezettség teljes egészében megszűnik, függetlenül attól, mekkora volt a megszerzés és ráfordítás közötti különbség.

Amennyiben az ingatlan eladási ára alacsonyabb, mint a megszerzéskori ár, adófizetési kötelezettség nem keletkezik, tehát adót csak a nyereséggel eladott ingatlan után kell fizetni.

Az ingatlan megszerzésének időpontja az a nap, amely napon az erről szóló érvényes szerződést a földhivatalhoz benyújtották. Ha a magánszemély tulajdonjogot öröklés útján szerezte, akkor a szerzés időpontja az örökhagyó halálának a napja.

Az ingatlan átruházásából származó jövedelem azon a napon keletkezik, amikor az erről szóló érvényes szerződést (okiratot, bírósági, hatósági határozatot) az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották.

Nem lakás céljára szolgáló ingatlanhoz tartozó vagyoni értékű jog

Vagyoni értékű jog átruházása esetén a költségek levonása után kapott adóalap, tovább már nem csökkenthető. Az eltelt évek száma, csökkentő tényezőként ebben az esetben nem alkalmazható.

Mentesség az adófizetési kötelezettség alól

A házassági vagyonközösség megszüntetése következtében az ingatlanból, ill. vagyoni értékű jogból a házastárs által szerzett jövedelme adómentes.

Ha magánszemély más magánszeméllyel kötött tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés alapján ingatlant, vagyoni értékű jogot ruház át tartás vagy járadékfolyósítás ellenében, akkor az ebből származó jövedelme után nem kell adót fizetnie.

A személyi jövedelemadóról szól törvény teljes szövege itt található: http://net.jogtar.hu/jr/gen/hjegy_doc.cgi?docid=99500117.TV

Kapcsolatfelvétel

a *-gal jelölt mezők kitöltése kötelező