Több éve felvett lakáshitelek kamata, konstrukciója, lehet kedvezőtlen, ezért futamidő csökkentés, kiadás csökkentés, konstrukció váltás, kedvezőbb feltételek elérése érdekében érdemes lakáshitel kiváltásban gondolkodni. Ennek azonban feltételei, költségei és teendői vannak.
Lakáshitel kiváltásról beszélünk, ha használt vagy új lakásvásárlásra felvett hitelt, építési hitelt, telekvásárlási hitelt, felújítási hitelt, korszerűsítési hitelt, államilag támogatott lakáshitelt vált ki az adós. A lakáshitel kiváltás akkor érdemes, ha ezzel olcsóbb, vagy az adós számára más szempontból előnyösebb lehetőséghez jut.
Érdemes átgondolni a lakáshitel kiváltását, mert az új szerződés már nem lakáshitel lesz, hanem kiváltó hitel, adósságrendező hitel, esetleg más fantázianévre keresztelt termék, aminek a jogi háttere sem lakáshitel. Az első körben történő lakáshitel kiváltás esetén, még a kiváltó bank leigazolja, hogy korábban lakáshitel volt az ügylet. Ez például lakáskassza betörlesztés esetén érdekes. Fontos azonban, hogy amennyiben a kiváltott hitelt is szeretnénk egy későbbi időpontban kiváltani, úgy az már nem lakáshitel kiváltás, hanem egyéb hitel kiváltása, ezért az harmadik hitel már teljese mértékben adósságrendező hitel és a lakáshitelek bármely kedvezménye nem érvényesíthető.
Nem működik a lakáshitel kiváltás ha…
A késedelmesen fizetett lakáshiteleket általában nem váltják ki a bankok, pénzintézetek. Késedelmes hitelnek számít már a rendszeresen 10 napot meghaladó késedelem. Amennyiben 30 napot meghaladott a késedelem, szinte biztosra vehetjük, hogy más bank nem áll szóba velünk. Amennyiben felmondott szerződéssel rendelkezik egy adós, úgy sajnos már kizáró okként kezelik a bankok és a lakáshitel kiváltása nem lehetséges.
Nem működik a lakáshitel kiváltása akkor sem, ha túl terhelt az ingatlan, tehát magasabb hitelösszeg van az ingatlanon, mint amennyit az ingatlan ér, vagy az ingatlan fedezeti értéke alacsonyabb a kiváltó bank szerint, mint a fennálló tartozás.
Nem működik a lakáshitel kiváltás akkor sem, ha bár az adott hitelt az adós rendesen fizeti, de más okból nem hitelképes, így például BAR listára került, vagy a jövedelme nem megfelelő.
Ha államilag támogatott lakáshitelt vált ki valaki, úgy a támogatást elveszíti és általános piaci hitel lesz a kiváltó konstrukció. Ennek a megválasztás szerinti kamatperiódusa és árazása lesz.
Lakáshitel kiváltás futamideje és devizaneme
Jelenleg a lakáshitelek kiváltása kizárólag forint alapon lehetséges. A kiváltott hitel futamideje szabadon választható, ami befolyással van erre, az a jövedelem terhelhetősége, mivel a Jövedelemarányos Törlesztőrészlet Mutatónak a kiváltás után is meg kell felelni. Továbbá a futamidő maximumát behatárolja az életkor, mert ahogy első lakáshitel felvételnél maximum 75 éves korhatár, úgy erre a kiváltásnál is figyelni kell.
Milyen díja van a hitelkiváltásnak?
A lakáshitel kiváltását végtörlesztési díj terhelheti, amennyiben idegen bank által történik a tartozás kiegyenlítése. A bankok díjként általában 1 %-2 % körüli összeget határoznak meg, aminek alapját a fennálló tőketartozás képzi. A végtörlesztési díjat minden esetben a fennálló tőketartozás igazolása tartalmazza, tehát a kiváltással által egy összegben fizetendő a lezárási díj.
A lakáskasszából való végtörlesztés az idegenbanki kiváltással ellentétben a legtöbb esetben díjmentes. Továbbá egyedi kedvezmények esetén, lehetséges a díjmentes végtörlesztés esete is.
Benyújtandó dokumentumok hitelkiváltás esetén
A hitelkiváltás igénylése a normál hitelfelvétel menetrendje szerinti dokumentumokat igényli, így:
- személyes okmányok másolatai,
- jövedelemigazolás,
- bankszámlakivonat,
- ingatlan adatai,
A lakáshitel kiváltással kapcsolatban az alábbi plusz dokumentumokat szükséges beadni:
- fennálló tőketartozás igazolás, amely 30 napon belül kiállított,
- bankszámlakivonat, amelyről a törlesztés történt – ennek igénye egyre kevésbé jellemző
- esetleg a kiváltandó lakáshitel szerződése
Technikailag a kiváltó bank, a korábbi pénzintézetnek közvetlenül utalja a megadott tartozás összegét, amely tartalmaz minden egyéb díjat is. A kiváltott bank, a tartozás kiegyenlítése után, kiadja a a jelzálogjog törlésére vonatkozó engedélyt, amit az ügyfélnek kell az illetékes földhivatalhoz eljuttatni.
